不论是带学籍的房屋买卖，还是方便出入的房屋租赁，优质学校附近的房源始终受到家长们的高度关注，这也使得学区房身价多年来一直保持高位。不过，《2012年天津市初中招生工作指导意见》中“全市各区县初中实行免试就近入学，毕业生可免试就近到公办学校就读”的新规定，打破了原先小升初的考试模式，也让小学品质不再成为学生能否升入理想初中的唯一硬指标。于是，因占有入学资质优势而身价倍增的学区房行情也因此滞涨，反倒是不少优质初中附近的租赁房源出现了明显的上涨行情。

多数学区房价格同比持平

小升初的免试政策在天津市部分地区其实已经试行了一段时间，但从今年开始则是在全市推行，加上优质校的推荐比例又是与人数挂钩，并不以学校品牌为依据，这些因素都让家长们对学区房的执著度有所下降。据了解，学校招生计划每年都会有所变动，而今年天津市初中招生全面推进免试入学政策，即初中招生计划分配比例从去年的80%提高到100%。小升初政策的这一变化直接辐射到优质小学周边的学区房，据地产业人士透露，今年本市学区房行情已经不再如前几年那般持续上涨，甚至出现新房拉低房价的逆势变化。

从天津市和平、南开区部分小学了解到，今年的小学毕业生将全面取消升学通考，而采取指标定向分配，学生按多元评价方式推荐。推荐指标由两部分组成，一部分参考六年级两次期末考试成绩，占比60%，而另一部分参考学生德智体美各项发展情况，占比40%。“初中招生将名额分配给所在区的各个小学，额度按照各小学人数比例分配，重点与非重点小学的名额没有差别，所以各校进行全校排名后按照规定额数进行划分，然后摇号分配学校。”本市南开区某小学工作人员透露，新政策的推行意味着普通小学的学生就读优质中学的机会与优质小学的学生是均等的。该业内人士认为，虽然一些优质小学的升学率、整体学习水平较高，但面对目前的招生政策，就读于普通学校的尖子生或许反而比重点校的尖子生机会更大。

新政的推行让不少家长不再那么执著于传统的热门小学，学区房的上涨行情也在今年戛然而止。“各区热门小学片内的学区房基本上每年都在上涨，尤其是和平区的几所热门小学，周边二手房价格更是每年都会上涨10%左右，个别学校周边房源价格甚至连续几年都有20%以上的涨幅。但今年多数学区房价格都基本与去年持平，一些大户型的学区房甚至还出现了同比降价的现象。”从事地产中介十几年的经纪人老陈表示，热点小学周边的学区房供需比一直保持在1：5以上，和平区几所焦点学校甚至每年旺季都会出现1：8甚至1：10的超高供需比。“今年的求购率虽然并没有大幅下降，但价格却提不上去了。”

次新房源扎堆拉低行情

尽管楼市受到宏观调控影响而持续降温，且小升初的政策也有所改变，但目前优质小学附近的学区房依然热潮不退。“像和平区西康路小学，虽然小升初免试对该学校来讲是个利好，但更多家长更倾向于邻近的实验小学、岳阳道小学等优质小学。”业内人士表示，很多家长在面临选择教育问题是往往不敢做“吃螃蟹的第一人”。

不过，学区房的价格一直都不是一刀切的局面。房龄老、户型小、总价低的学区房单价往往更高，动辄每平方米单价达到3万-4万元以上；而另一类则是房龄较短的次新房，受到户型大、总价高等条件限制，每平方米单价往往要比小户型房源低20%以上。2012年的学区房行情之所以骤然停涨，与周边商品房和次新房的大量上市也有着直接关系。

房产经纪人小钟表示，春节前后已经有不少人求购学区房，但从年初开始，部分学区内的二手房价格较去年呈现出持平或者小幅下挫的局面。“以南开区中营小学和和平区中心小学为例，南开区尚佳新苑的84平方米两居室去年总价160万元，由于受到该学区一手商品房的冲击，今年的5月份的成交价为155万元。而和平区昆明路附近10年以内的房源虽然依旧维持着22000元/平方米左右的价格，但该区域内即将满5年的犀地国际公寓，对该区域的二手房也带来一些冲击。”据了解，目前本市最贵的学区房实验小学的学区房价格已经略见松动，去年每平方米3万元出头的房子，今年的成交价基本上都不到3万元/平方米。

“前几年学区内的商品房特别少，二手房价格自然没有可比性。而今年南京路上在售的两三个楼盘都在热门小学的片区内，期房售价还不到2万元/平方米。而选择二手房肯定要对比新房价格，要价太高就很难成交。”经纪人婷婷最近手头有几单学区房都在谈价，“以前学区房挂牌两三天就能成交，但今年买卖双方谈价的周期明显拉长了。”

即使是在二手房市场，一些次新房的入市也同样拉低了学区房的整体行情。“受宏观调控影响，一些投资型业主开始挂牌，也有部分限购的业主为改善而卖掉现有住房，各种情况的综合影响让今年的学区房挂牌量比往年略有增加。”不过，经纪人张先生认为，让学区房行情停涨的关键原因并非房源充足，而是次新房的报价远低于老房源。“和平区某热点小学片区内的一套房龄6年的次新房报价300万元，面积140多平方米；而同样属于该校片内的一套15年房龄的学区房，总价200万元，面积60多平方米。对比每平方米单价，买家明显青睐于次新房。”

当然，大户型的次新房尽管单价划算，但总房款却是多数买家负担不起的，因此小户型房源的高单价依旧是学区房的重要特征。“学区房中部分超小户型的面积还不足20平方米，即使单价4万元，总价也不会超过百万元。一些资金实力较强的买主，买这样的学区房只是为了解决户口和学籍。但这两年限购令的推行让购房者心态明显转变，很多买家经过较长时间的观望后，把学区房当成了改善对象，即选择购买居住性更强的学区房，不少买主甚至是把自己和老人的住房都出售变现，再合资购买大户型的学区房。”

初中“陪读房”吃紧租金较往年涨一成

“小升初”对口划拨方案虽然是按照“免试入学，均衡发展”的原则，但是还有相当一部分学生家长为了能让孩子就读更为优质的初中而舍近求远，选择离家较远的学校。这些住所较远的生源也就给优势校周围的租房市场带来了明显的上涨行情。

部分区域的“小升初”对口划拨方案已经公布，然而让家长们手忙脚乱的不仅是自家的孩子在哪所初中就读，还有租房子就近读书的问题。据了解，近几年一直持续升温的优质校周边租房市场，随着“小升初”对口划拨，更是水涨船高一房难求。

家住河西区小海地的张伟眼下就正在为儿子上学的租房问题发愁。“我家住在河西区，为了能让孩子在和平区昆明路小学上学，就把他的户口落在了我母亲家，毕业后儿子将在和平区一所一类校就读。孩子上小学的时候住在奶奶家，可现在孩子大了，住在老人那里不方便，从河西区上学要在路上花费三十多分钟，费时费钱还耽误学习。所以我打算在学校附近给他租套房子住。但这几天一打听才知道，别说单租面积在60至70平方米的小套两室房难求，就连30平方米左右的一室房源都要等机会，不知道能不能租到。”

耀华中学附近的一家房屋中介中，工作人员表示，学校周边一两站路之内的优质房已经很少了，“距离学校两站地的房源租金要比距离四五站地的同样房源贵出两三成。例如，距离学校两站地左右的一套两室一厅、六七十平方米的房源，租金大都在2500-2800元之间，而同属和平区、距离学校四五站地的同类型房源价格只有2000元左右。”

“想在重点校附近陪读租房就要早下手，因为很多家长在孩子接到通知书后第一时间就来到中介找房子了，而到了8月底再想租房就很难了。尤其是适合一家人同住的两居室房源，到了8月底可以说是根本找不到了。”和平区岳阳道我爱我家销售人员小李表示，今年本市和平区的校租房价格较往年提高了一成左右，但因为房源紧缺，多数顾客都难以租到“陪读房”。有业内人士估计，眼下全市优质中学附近的校租房供需比应该在1：4以上，市直属五所中学附近的校租房供需比更是会超过1：6。

天津中原地产三级市场部区域经理刘勋介绍，从近两年的房租价格来看，一到8月份，学校周边的房源租金都会环比有一定幅度上涨。例如，一居和两居的租金价格涨幅一般在3%至7%，三居室也有1%至2%的上涨幅度。以和平区体育馆片区为例，该片区内分布着实验小学、昆明路小学、岳阳道小学、天津一中、耀华中学等多所市重点中小学。目前，该片区的学租房需求量非常大，基本属于一房难求。尽管该片区的校租房房源的房龄大多在20-30年，老社区又基本无物业管理，而且面积偏小，但该区域的校租房行情却比市区其他区域高出不少。例如，该区域以户型30-70平方米的一室、两室为主，大多有普通装修并附带常用家电，该片区40平方米的一居户型月租金达到1500元左右，60多平方米的两居户型月租金达到2500元。而河西区中心位置的非校租房，40平方米一居室房源租金只有1000元左右。

河西、和平、南开区的多家房屋中介也都一致表示，校租房一直都是出租房屋中最抢手的一类，而今年类似“八大里”城市大面积拆迁改造的增多，使得过渡性租房户大量增加，抢占了原本就供不应求的租赁市场，加之房价居高不下，部分处于观望状态的准购房者也在租房居住。同期涌现的各类因素让市场房源越发吃紧，同时也让需求迫切的校租房价格进一步提升。